Byggeri i landsbyer og det åbne land

Af både ressourceøkonomiske og landskabelige hensyn kan der ikke disponeres med for store arealer til bebyggelse i det åbne land. Ifølge planloven må der ikke etableres spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land.

Landzonebestemmelserne i planloven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser og medvirker til at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskers livsvilkår og bevarelsen af dyre- og plantelivet.

Landsbyafgrænsninger fremgår af kortet ovenfor.

Sagsbehandling i landzonen

I landzone kræves med visse undtagelser landzonetilladelse til:

• Udstykning
• Ny bebyggelse.
• Ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse og ubebyggede arealer.

Efter planlovens § 36 er der en række byggerier og aktiviteter, som ikke kræver landzonetilladelse. Endvidere vil nogle ændringer i de eksisterende forhold ikke kræve landzonetilladelse, fordi de ikke er planlægningsmæssigt relevante i forhold til landzonebestemmelsernes formål, eller er så bagatelagtige og/eller kortvarige.

Byggeri i det åbne land skal altid forholde sig til evt. beskyttelsesinteresser, f.eks. naturområder, mulige naturområder, kulturmiljøer, geologiske interesser, værdifulde landbrugsområder, områder med drikkevandsinteresser m.m.

Der kan blandt andet stilles særlige krav til et byggeris udformning og størrelse ved placering i eller ved et område, der er udpeget som særligt landskabeligt interesseområde.

Byggeri og anlæg indenfor kystnærhedszonen kræver en særlig begrundelse.

Ved byggeri i landsbyer og mindre landsbyer skal der ligeledes tages hensyn til landsbyens karakter. Det er vigtigt at bevare kvaliteterne i landsbyerne for at sikre, at de fortsat er attraktive for bosætning mv.

Som hjælp til at klarlægge landsbyernes kvaliteter har Randers Kommune foretaget en kortlægning af landsbyerne i Landsbyregistreringen fra 2011. Se link under Læs mere. Landsbyregistreringen er en informationskilde, men ikke et bindende administrationsgrundlag for kommunens planlægning og sagsbehandling. Der skal altid foretages en konkret vurdering.

Overflødige bygninger i det åbne land, som er ældre end 5 år og ikke skal ombygges i væsentligt omfang, kan ifølge planlovens § 37 uden landzonetilladelse tages i brug til:

1. Mindre håndværks- og industrivirksomhed eller lager- og kontorformål m.v.
2. Mindre butikker på indtil 250 m² bruttoareal.
3. Én bolig i én af de overflødiggjorte bygninger på ejendommen.

Dette gælder dog ikke for visse typer af byggerier, hvis de ligger inden for kystnærhedszonen, klitfrednings- eller strandbeskyttelseslinjen.

Der kan være andre forhold, som gør, at ændringen alligevel vil kræve landzonetilladelse, eksempelvis hvis bygningen ligger indenfor en støjkonsekvenszone omkring et teknisk anlæg i landzone. Områder belastet af støj fra tekniske anlæg i landzone, herunder vindmøller, støjende fritidsformål og flyveplads, kan ses på kortet ovenfor ved tryk på knappen Signatur. Se retningslinjerne for Støjhensyn via link i boksen Læs mere.

Den ændrede anvendelse kan kræve andre tilladelser

Man skal være opmærksom på, at byggeriet eller ændringen ofte vil kræve tilladelse efter anden lovgivning, f.eks. byggeloven, miljøbeskyttelsesloven eller naturbeskyttelsesloven. Etableringen af nye anvendelser i overflødige landbrugsbygninger skal anmeldes til kommunen efter planlovens § 38.

Udvidelse af mindre virksomheder

Mindre virksomheder kan etableres i en overflødiggjort landbrugsbygning og kan udvides op til 500 m² uden landzonetilladelse, forudsat at der efter udvidelsen fortsat er tale om en mindre virksomhed. Tilbygningen skal sammenbygges med den eksisterende bygning. Udvidelser over 500 m² kræver landzonetilladelse.

Entreprenørvirksomheder sidestilles med håndværksvirksomheder.

Kommuneplanens bymønster inddeler kommunens landsbyer i henholdsvis landsbyer og mindre landsbyer. Landsbyer er omfattet af rammer for lokalplanlægning, som fastlægger landsbyens afgrænsning og bestemmelser om anvendelser og bebyggelse i landsbyen. Mindre landsbyer er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Dette har betydning for landzonesagsbehandlingen i landsbyerne, herunder hvor meget nybyggeri, der kan tillades i landsbyen.

Ny bebyggelse i landsbyer og mindre landsbyer skal placeres og udformes under hensyntagen til landsbyens karakter. Kommunens landsbyregistrering fra 2011 kan inddrages i en konkret vurdering. Se link under Læs mere.

Nybyggeri skal vurderes i forhold til andre beskyttelsesinteresser. Eksempelvis kan det være et vigtigt hensyn at friholde grønne områder eller kulturhistorisk betydende grønninger og tofter. Der kan stilles særlige krav til byggeriets udformning og størrelse ved placering i et område med landskabelige interesser.

Nybyggeri i landsbyer – begrænset vækst

I landsbyer, der er omfattet af kommuneplanens rammer, kan byggeri som udgangspunkt alene dække helt lokale behov, og der kan ikke ske egentlig byvækst. Det vil sige, at der i landsbyer kan ske en vækst på højst 10 boliger over fire år. Nybyggeri kan kun ske indenfor landsbyens afgrænsning, og det bør som hovedregel ske som huludfyldning.

Nybyggeri i mindre landsbyer - huludfyldning

Byggeri i de mindre landsbyer, der ikke er omfattet af kommuneplanens rammer, administreres efter Planlovens landzonebestemmelser for det åbne land. I de mindre landsbyer kan der udelukkende bygges nyt, hvis det kan ske i form af huludfyldning eller som erstatning for eksisterende bebyggelse indenfor landsbyafgrænsningen.

Kommunen har ved udpegning af omdannelseslandsbyer mulighed for at udvide landsbyens afgrænsning mere, end hvad der gælder for landsbyer generelt.

En ny landsbyafgrænsning giver mulighed for, at eksempelvis utidssvarende bygninger eller boliger tæt på trafikbelastede veje kan nedrives, og erstattes af nye boliger eller mindre virksomheder, der kan placeres mere hensigtsmæssigt og attraktivt.

Der kan ikke ske egentlig byudvikling inden for omdan­nelseslandsbyer.

En landzonelandsby kan udpeges som omdannelseslandsby, hvis det vurderes, at en ændret landsbyafgrænsning kan forløse et uudnyttet bosætnings- eller erhvervspotentiale, eksempelvis hvis:

• Udpegningen af en omdannelseslandsby kan understøtte etablering af alternative boformer, for eksempel bofællesskaber, økolandsbyer eller seniorkollektiver.
• Udpegningen giver mulighed for at trække landsbyafgrænsningen tættere på de rekreative elementer og stedbundne kvaliteter der omkranser byen, eksempelvis sø, ådal eller skov.
• Udpegningen kan imødekomme små projekter med få nye boliger eller mindre erhverv i forbindelse med ombygning af landbrugsbygninger eller overflødiggjorte bygninger.
• Landsbyen ligger ud til en landevej eller hovedvej. Ved at afgrænse landsbyen med blik for erhvervslivet, kan der skabes bedre forudsætninger for at udvikle det lokale erhverv uden at være til gene for naboer.

Udpegning af en omdannelseslandsby

Der kan højst udpeges to omdannelseslandsbyer i en kommuneplan. Udpegningen skal ske som tillæg til kommuneplanen eller i forbindelse med den ordinære revision af kommuneplanen hvert fjerde år.

Udpegningen af en omdannelseslandsby bør ske på baggrund af en dialog med lands­byen eller et konkret projekt. Der skal foretages en konkret vurdering af landsbyens potentiale og fastlægges principper for placering af nye boliger eller mindre erhvervsvirksomheder, således at f.eks. nabohen­syn sikres, og miljøkonflikter undgås. Der kan for eksempel udarbejdes en strukturplan.

Udpegningen af omdannelseslandsbyer sker i kommune­planens hovedstruktur og retningslinjer. Omdannelseslandsbyen skal afgrænses på kort. Afgrænsningen skal udgøre en hensigtsmæssig afrunding af landsbyen. Udpegningen skal forholde sig til de nationale interesser og overholde gældende lovgivning.

Selvom der opstilles klare retningslinjer samt redegøres for, hvordan omdannelseslandsbyen ønskes udviklet, vil landzonetilladelsen altid bero på en konkret vurdering af den enkelte sag.