Bebyggelse

For at udnytte arealressourcerne bedst muligt skal der ved planlægning af nye boligområder tilstræbes, at arealforbruget i Randers, Langå, Assentoft og Spentrup i gennemsnit udgør 10-12 boliger pr. ha. I lokalcentrene i gennemsnit 8-10 boliger pr. ha. Sammenhængende større grønne områder og primære veje i forbindelse med boligområderne medregnes ikke.

Se desuden retningslinjerne i afsnittet Byudvikling.

Åben-lav boligbebyggelse

Ved åben-lav bebyggelse må der som hovedregel ikke udstykkes boliggrunde mindre end 700 m² eller større end 1400 m². Ved lokalplanlægning kan der dog fastsættes mulighed for andre grundstørrelser:

Kompaktgrunde

• Kun ved lokalplanlægning, kan der udstykkes grunde til åben-lav boligbebyggelse på mellem 400 – 700 m². Der skal udlægges et fælles opholdsareal, så arealerne af de enkelte grunde + det fælles opholdsareal udgør mindst 700 m² pr. grund.
  Kompaktgrunde kan kun udgøre en mindre del af en samlet udstykning, hvor mindst én side af kompaktgrundens skel skal være mod fællesarealer/grønne kiler. Grundene skal udlægges som en del af en samlet udstykning efter en godkendt bebyggelsesplan for området.

Tæt-lav boligbebyggelse

Ved tæt-lav bebyggelse må der som hovedregel ikke udstykkes grunde mindre end 500 m². I den konkrete vurdering af grundstørrelserne skal bebyggelsens højde, omfang og afstand til skel indgå.
Til grundens areal kan ikke medregnes veje, stier og fælles parkeringsarealer.
Byggelovens bestemmelser om, at hver bolig skal kunne udstykkes med lovlig vejadgang skal fortsat overholdes.
Under visse forudsætninger kan der tillades grunde på mindre end 500 m².

Tæt-lav boligbebyggelse ved grundstørrelser på mindre end 500 m²

• For områder, der er bebygget ud fra en samlet plan med flere end 3 boliger, kan de enkelte grunde, efter en konkret vurdering, være mindre end 500 m², hvis de kan opfylde de nedenstående krav:
  
  
• Ved grundstørrelser på 350 - 500 m²
  Bebyggelsesprocent for den enkelte grund = max. 40 %
  Fælles opholdsareal = min. 5 % af områdets samlede grundareal.
• Ved grundstørrelser på mindre end 350 m²
  Bebyggelsesprocent for den enkelte grund = max. 40 %
  Fælles opholdsareal = min. 15 % af områdets samlede grundareal.
  Grundstørrelser på under 200 m² godkendes kun, hvis en lokalplan bestemmer, at grunde kan være mindre end 200 m².

Kun ved lokalplanlægning kan der gives mulighed for følgende:

• Ved grundstørrelser på mindre end 350 m²
  Bebyggelsesprocent for den enkelte grund = max. 35 %
  Fælles opholdsareal = min. 10 % af områdets samlede grundareal.
• Ved sokkelgrunde
  Lokalplanen vil stille krav til, at det skal være en bygningstype, der er egnet til sokkeludstykning f.eks. gårdhavehuse.
  Fælles opholdsareal = min. 150 % af boligbebyggelsens etageareal.

Udregningsmodeller, der kan bruges til at finde ud af størrelsesforholdet mellem bebyggelse og grund:

Til boliger og erhverv skal der udlægges opholdsarealer til udendørs ophold for områdets beboere eller ansatte. Opholdsarealer skal som udgangspunkt anlægges på terræn og være sammenhængende arealer med rekreativ værdi, så de reelt er anvendelige til opholdsareal. Opholdsarealer og i særdeleshed fælles opholdsarealer skal placeres og indrettes, så de kan danne rammen om ophold, leg og aktivitet. Fælles opholdsarealer skal indrettes, så der er plads til at plante og pleje træer.

Følgende arealer vil derfor ikke kunne udgøre en del af de fælles opholdsarealer:

• Parkeringspladser til cykler og biler
• Adgangsarealer ved indgange
• Vejarealer
• Stier
• Rabatter langs stier og veje
• Skrænter
• Regnvandsbassiner og nedsivningsbassiner
• Arealer til affaldscontainere
• Arealer til tekniske anlæg

Opholdsarealet skal indrettes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed af den. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere.

Åben-lav boligbebyggelse

• Ved lokalplanlægning skal der ved åben-lav boligbebyggelse etableres fælles opholdsarealer svarende til mindst 5% af områdets samlede grundareal.

Tæt-lav boligbebyggelse

• For tæt-lav boligbebyggelse, hvor grundstørrelserne er på mellem 350 - 500 m², skal der udlægges areal til fælles opholdsarealer svarende til mindst 5% af områdets samlede grundareal.
• Ved tæt-lav boligbebyggelse, hvor grundstørrelserne er mindre end 350 m², skal der udlægges areal til fælles opholdsarealer svarende til mindst 10 - 15 % af områdets samlede grundareal.

Nye etageboliger

• Ved nyt etageboligbyggeri skal bebyggelsen have et udendørs opholdsareal på mindst 50% af etagearealet. Opholdsarealet kan delvist udgøres af tagterrasser og altaner, men mindst 15% af det samlede, udendørs opholdsareal skal være til fælles brug for hele bebyggelsen.

Omdannelse til boliger

• I Randers midtby kan hele opholdsarealet etableres som tagterrasser og altaner.
• Ved omdannelse af eksempelvis erhverv til boliger eller indretning af nye boliger i tagetagen skal udendørs opholdsarealer mindst udgøre 10% af etagearealet indenfor bymidten og 15% i resten af kommunen.

Erhverv

• Til erhverv skal der etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10% af etagearealet, dog kan krav ved lager og lignende pladskrævende virksomhedstyper reduceres ud fra en konkret vurdering.

Ny bebyggelse skal tilpasses det eksisterende, naturlige terræn og terrænregulering må kun foretages i begrænset omfang for at sikre adgangsforhold og lignende.

Hvor terrænforhold giver mulighed for det, kan byggeri eksempelvis udformes med frilagt kælder/parterre mod lavestliggende terræn.

Ved en maks højde på 1½ etage kan bygningen fremstå i 2 fulde etager mod lavestliggende terræn.

Ved maks etageantal på 2 eller derover vil det være en konkret vurdering i forhold til omkringliggende byggeri og områdets karakter, hvorvidt en bygning kan fremstå i mere end de tilladte etager.

Som udgangspunkt må der ikke ske terrænregulering mere end +/- 0,5 meter og ikke nærmere naboeskel end 1 m og støttemure må ikke opføres højere end 0,5 meter. Ved lokalplanlægning kan der dog angives andre, stedsspecifikke bestemmelser herom.

De specifikke rammer angiver maksimale højder for ny bebyggelse i området. Dog skal bygningshøjden i områder med karrébebyggelse tilpasses den eksisterende etagehøjde i den pågældende gade.

Enkelte bygningsdele kan dog overstige den angivne højde, såfremt det er nødvendigt for en virksomheds eller et områdes tekniske og miljømæssige drift, og såfremt bebyggelsen/anlægget etableres med respekt for helhedsindtrykket. Det kunne f.eks. være lysmaster omkring sportsbaner, skorstene i erhvervsområder, mobil- og antennemaster, siloer ved landbrug i landsbyer mv.

Ny bebyggelse, herunder om- og tilbygninger samt renovering og istandsættelse skal tilpasses de respektive områders struktur i omfang, kulturhistoriske kvaliteter og arkitektur. Der skal i forbindelse med lokalplanlægning sikres en god arkitektonisk helhed med den omkringliggende bebyggelse, områdets karakter og landskabet.

I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse, tilbygninger, ombygning og ændrede anvendelser vedrørende etageboliger eller tæt-lav boligbebyggelse, skal der være opbevaringsplads til større brugsgenstande. Opbevaringspladsen kan fx etableres som et fællesrum, hvor størrelseskravet vil blive fastsat ud fra boligens type og bebyggelsens samlede størrelse.

Eksisterende uudnyttet tagetage i etagebebyggelse vil som hovedregel kunne inddrages til bolig, hvis det sker som en sammenlægning med underliggende lejlighed. Hvis tagetagen ønskes inddraget til ny bolig, skal det vurderes i forhold til opholdsareal og parkering.

I områder med risiko for oversvømmelser fra hav og fjord skal nye anlæg og ny bebyggelse som udgangspunkt beskyttes mod oversvømmelser til kote 3,0 m DVR90. Der kan i forhold til beskyttelseshøjden foretages en konkret vurdering af anlæggets levetid, anvendelse og sårbarhed over for oversvømmelse samt muligheden for at forhøje beskyttelsesniveauet over tid.

Se desuden retningslinjerne i afsnittet Klimatilpasning.

I områder der er helt eller delvist i risiko for oversvømmelse, skal det vurderes hvorvidt og i hvilket omfang det er nødvendigt at etablere afværgeforanstaltninger der nedsætter risikoen for skader som følge af oversvømmelse. Der skal foretages en konkret vurdering af bebyggelsen/anlæggets levetid, anvendelse og sårbarhed over for oversvømmelse.

Der skal reserveres de nødvendige arealer til afværgeforanstaltninger i lokalplaner.

Ved lokalplanlægning skal der som udgangspunkt fastsættes bevaringsbestemmelser, der sikrer de registrerede bevaringsværdige bygninger og kulturmiljøer. Herunder bestemmelser om, at der skal en konkret vurdering og tilladelse til, hvis bevaringsværdig bebyggelse eller kulturmiljø ønskes ombygget, nedrevet eller på anden måde ændret.

Se desuden retningslinjerne i afsnittene om Bevaringsværdige bygninger og Kulturmiljøer.

I eksisterende bygninger samt ved mindre nybyggeri ud til de primære trafikveje i Randers by kan der etableres liberale erhverv i form af kontor, klinikker og lign. under forudsætning af, at det ikke medfører støj-, trafik- og parkeringsgener for det omkringliggende område samt naboer.

Overflødiggjorte erhvervsbygninger kan i særlige tilfælde anvendes midlertidigt til andre formål, f.eks. service- og kulturformål, for at udnytte bygningsmassen. Det skal være sandsynliggjort, at erhvervsbygningen ikke vil kunne anvendes til den oprindelige funktion i perioden. Den midlertidige anvendelse må ikke skabe restriktioner eller hindre virksomhedsdriften for eksisterende omkringliggende virksomheder eller være til gene for evt. boliger i området. Anvendelsen må ikke kræve nogen nævneværdig ombygning af bygningen, og parkeringskrav skal kunne opfyldes på ejendommen, ligesom trafikafviklingen skal vurderes. Eventuelle lokalplaner eller anden planlægning på ejendommen skal overholdes.